Immobilier d’investissement : le dispositif Malraux
Tout propriétaire d’un immeuble situé dans un quartier historique qui décide de restaurer complètement son bien, pour le mettre en location à usage d’habitation pendant 9 ans, peut bénéficier d’une réduction d’impôt en vertu de la loi Malraux. Mais attention Le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville doit être approuvé.
Un peu d’histoire…
La loi Malraux a été instituée en 1962 par André Malraux pour conserver l’intégrité des quartiers historiques dans certains secteurs sauvegardés. Par ce biais, l’Etat transfère sur les investisseurs privés la restauration et l’entretien d’une partie du Patrimoine national.
Cette loi créa un dispositif de défiscalisation permettant aux propriétaires d’immeubles anciens situés dans un secteur protégé de bénéficier d’un avantage fiscal grâce aux travaux de restauration qu’ils y effectuent.
Le dispositif fiscal a fait l’objet de révision en 1995, 2009 et 2017.
Malraux : comment ça marche ?
La loi Malraux offre une réduction d’impôt de 22% du montant des travaux de restauration effectués, portée à 30% en SPR (Site Patrimonial Remarquable) couvert par un plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé, avec un plafond de 400 000 € sur une durée de 4 ans. L’excédent de réduction peut être reporté sur les 3 années suivantes. Modalités applicables uniquement pour les permis de construire ou déclarations déposés depuis le 1er janvier 2017.
La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux qui ne doit pas dépasser 4 ans après la date de délivrance du permis de construire.
La réduction d’impôt est hors plafonnement des niches fiscales, de 10 000 € par an.
En savoir plus sur la notion de Site Patrimonial Remarquable : https://www.culture.gouv.fr/Aides-demarches/Protections-labels-et-appellations/Protection-au-titre-des-Sites-patrimoniaux-remarquables
L’avantage fiscal est conditionné à l’engagement locatif : en effet, le propriétaire prend l’engagement de louer le bien nu pendant 9 ans en résidence principale. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivants l’achèvement des travaux. A noter que le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal (ascendant ou descendant).
Ce dispositif s’adresse aux contribuables aisés et imposés de façon significative, ayant une forte capacité d’épargne.
Bon à savoir : le point de départ de la réduction d'impôt est définit l'année de règlement des dépenses de restauration.
Un exemple pour mieux comprendre
Pour un investissement Malraux de 300 000€ avec la répartition suivante :
- 100 000€ de foncier
- 200 000€ de travaux de rénovation
Dans cet exemple, les travaux seront réalisés sur trois ans avec au total un montant de défiscalisation de 60 000€ (200 000 x 30%).
| Calendrier | Appels de fonds | Montants décaissés | Taux de la réduction | Montant de la réduction d’impôt |
|---|---|---|---|---|
| Année 2020 | 30 % | 60 000 € | 30 % | 18 000 € |
| Année 2021 | 40 % | 80 000 € | 30 % | 24 000 € |
| Livraison 01/12/2022 | 30 % | 60 000 € | 30 % | 18 000€ |
Total des réductions d’impôt : 60 000 €
Important : Désormais, lorsque la fraction de la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
Quelques bonnes raisons d’investir en Malraux
- Une localisation du bien en cœur de ville
- Avoir le charme de l’ancien avec les prestations et le standing du neuf
- Se constituer un patrimoine immobilier d’exception pour diversifier ses sources de revenu
- Contribuer à la sauvegarde du patrimoine architectural français
- Un dispositif hors plafonnement des niches fiscales
