Nue-propriété : l’immobilier sans contraintes

Pas forcément connu de tous, l’achat immobilier en nue-propriété est un outil patrimonial particulièrement puissant. Cette solution permet d’investir dans l’immobilier à prix attractif. C’est un moyen simple et efficace de se constituer un patrimoine sur le long terme. Nous le verrons, c’est un investissement qui comporte de nombreux atouts.

Une dissociation de la propriété

Le principe est de dissocier, dans le cadre d’un achat immobilier, la pleine propriété d’un bien en deux composantes :

• L’usufruit : droit d’usage du bien et de perception de ses revenus ;
• La nue-propriété : droit de disposer du bien.

Contrairement au démembrement viager qui prend fin au décès de l’usufruitier, l’investissement en nue-propriété est convenu pour une durée déterminée, qui s’étend généralement entre 15 et 20 ans. C’est une solution dite de « démembrement temporaire fixe ». La nue-propriété est acquise par l’investisseur et l’usufruit est acquis par le bailleur institutionnel qui louera le bien à des ménages sous conditions de ressources.

Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de maitriser les coûts et les aléas pour l’investisseur, tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

Un investissement plein d’avantages

L’investissement en nue-propriété permet d’acheter un bien à prix très attractif : en effet, l’investisseur bénéficie dès l’acquisition d’une décote sur son prix d’achat de 30% à 40%, correspondant aux loyers qu’il aurait du percevoir pendant la durée du démembrement. pendant cette période, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par le bailleur.

Voici quelques avantages de l’investissement en nue-propriété :

• Au terme de la période de démembrement fixée, le nue-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété du bien, remis en l’état par l’usufruitier, sans frais ni formalité. Il peut alors disposer librement du bien : le louer, le vendre, l’occuper.

• Investir en immobilier sans impacter l’Impôt sur la Fortune Immobilière : tant que l’investisseur n’a pas récupéré la pleine propriété, la base taxable de l’IFI, pour ce bien, est neutralisé. Tout en se constituant un patrimoine immobilier et un complément de revenus à terme, l’investissement immobilier en n’augmente pas la facture IFI.
  
• Si l’investissement en nue-propriété est réalisé au moyen d’un prêt immobilier, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers existants, ce qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux.

Des conditions à respecter

L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent s’accorder pour réaliser l’investissement immobilier en nue-propriété. Le montant du prix d’achat et la part à régler de chacune des parties sont estimés en fonction du rendement attendu du bien, au cours de la période d’usufruit.
L’apport de l’usufruitier sera plus ou moins important suivant la durée de détention fixée. Par tranche de dix ans, on estime que l’usufruitier doit investir environ 23 % de la valeur du bien en pleine propriété.